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CMBS【Commercial Mortgage Backed Securities】
アメリカを代表するデット型の不動産投資商品で、日本では商業用モーゲージ担保証券と訳される。金融機関が保有するオフィスビルやショッピングセンターのような商業用不動産を担保にしたローンを集めてプール。リスクおよびリターンの異なるいくつかの部分に分けて、それごとに違う格付の債券に組成して発行する。
DCF法【Discounted Cash Flow】
分析対象不動産について、分析期間（保有期間）における純収益の流れを一連のキャッシュフロー（分析期間末の復帰価値に関わるものを含む）で表す分析手法のこと。対象不動産のDCF法による価格とは、分析期間中の不動産の運用に関わる一連のキャッシュフローと分析期間末の復帰価値を現在価値に割引き、これらを合計したものをいう。
DSCR【Debt Service Coverage Ratio＝デット・サービス・カバレッジ・レシオ】
LTV同様に証券化の優劣を見分けるための指標。年間の元利返済に対する年間の純収益の割合を数字で表したもの。一般的には年間純収益÷年間元利返済金で求める。例えば年間1000万円の純収益を確保できる不動産に対して、年間元利返済額が800万円の場合、DSCRは1000÷800＝1.25となる。
J-REIT（不動産投資信託）
【Real Estate Investment Trust】
これまで個人の投資家が上場不動産会社株に投資をする場合、配当利回り（インカムゲイン）には期待せずにその値上がり益（キャピタルゲイン）を期待するというのが一般的だった。それに対して、投資信託や投資法人が個人の運用資金を集めて不動産に投資し、その運用や売却によって生じる収益を配当する仕組み。
「〜投資法人」と名付けられた法人もしくは信託（REIT）が、オフィスビルやショッピングセンター、それにマンションなどの収益不動産を保有。投資家は、このREITの株や信託受益権を購入する形で投資を行う。REITの投資単位は一口30万円台から90万円台で購入できる。また、複数のREIT等に投資するファンズオブファンズでは、一口1万円から購入可能な商品もあり、個人の投資家も気軽に参入できる。2001年9月に日本ビルファンド投資法人とジャパンリアルエステイト投資法人が東京証券取引所に上場。2006年12月現在、39社が上場している。各REITの株価は新聞の株価欄にも掲載。通常の株式投資と同様に売り買いの判断が可能となる。
LTV【Loan to Value=ローン・トゥー・バリュー】
SPCを使って不動産を証券化する際に、簡単に証券化商品の優劣を見分けるための指標の一つ。物件の価値に対する借入金に代表される負債の割合を表す数値で、通常は負債額を物件価格で割って算出する。例えば1000万円の価値のある不動産のうち、800万円が借入金の場合、LTVは800÷1000＝80％となる。
NPV【Net
Present Value】
不動産に投資する際に、投資額と将来の入金額の現在価値の合計額を比較して、投資家が求める投資利回りよりも有利か不利かを判断するための指標で、純現在価値と訳される。NPVがゼロまたはプラスであれば、その投資は有利と考えることができる。
NPVは以下の計算式で求められる。
SPC（特別目的会社法に基づく法人）【SPC：Special Purpose Company】
SPCは不動産などを譲り受け、有価証券を発行して資金を調達するために設立される会社。通常、株式会社を設立するには1千万円が必要だが、SPCの最低資本金は10万円、取締役も1名でも設立が可能である。投資家に払う配当金を損金扱いでき、不動産取得に絡む税制の優遇を受けられるなど1998年に法律が成立し、2000年に最低資本金が300万円から現在の10万円に改正された。
証券取引法上の有価証券である特定社債と優先出資証券が発行できる。証券発行上の便宜上の器に過ぎないため、不動産の管理運営は外部に委託するよう定められている。SPCは不動産の所有権や信託受益権を取得する方法が取られる。証券化されたビルを賃借する際の法律は、従来と何ら変ることはない。ただし、SPCが直接貸主にならない転貸や土地信託などによるケースもあるため、その際はそれらに関連した権利関係の法律が適用されることになる。
SPV【Special Purpose Vehicle】
証券化する時の資産を保有する器、証券を発行する発行体の役目を持つ。最大の目的は、証券化の対象となる原資産を最終的に有価証券の形に変換させることである。
アセットマネジメント【AM：Asset Management：財産、資産管理】
資産運用の手法は株式、債権、不動産での分散投資が一般的であり、不動産という狭義の分野のアセットマネジメントは文字通り、投資家から不動産資産の運用を委託されて、そのビル経営を代行するビジネス名称である。アセットマネジャーがその任にあたり、業務範囲は多岐にわたるが売却や購入までの権限を有するのか、投資顧問的な範囲なのか全てが契約の内容による。
プロパティマネジメント【PM：Property Management】
投資家からアセットマネジャーに経営が委託され、さらにビル運営管理のプロフェッショナルであるプロパティマネジャーに日常運営が委託されるケースが多い。プロパティマネジメントは、建物の日常管理（設備制御、保守･点検、清掃、保全、賃料管理業務など）から、テナントのクレーム処理まで総合的に対応する現場業務である。テナントにとって安全で快適な空間とサービスを提供することによって、ビルの資産価値を維持し高めるための全般的なマネジメントである。リニューアルや設備更新などの修繕計画の策定や実施及びテナント募集、賃料改定まで業務の守備範囲は広く、全てが契約の内容による。
プロジェクトマネジメント【PM：Project Management】
スケジュール管理からコスト管理、品質管理、情報管理、設計･工事管理、リスク管理、変更管理など、特定の建築事業活動全般を最善の方法でマネジメントを行う業務。自社内で行なう場合と外部に委託して行なう場合がある。
近年では、プロジェクトのための人員確保の問題や業務に求められる専門性の高度化などの理由により、外部にアウトソーシング化するケースが増えている。その場合、プロジェクトマネージャーは、発注者の立場に立って、公正な視点で透明性のある評価基準を持つことが要求される。
コンストラクションマネジメント【CM：Construction Management】
特定の建設プロジェクトの計画から設計、施工、管理までを含め、施設の建設生産プロセスに関する業務のこと。発注者の立場で、「効率的」「経済的」にプロジェクトを推進し、予算内のコストで、品質を下げることなく、予定の工期内に建築物を完成させるためのマネジメントを行なう。簡単に言えば、プロジェクト管理の中で、必要とされる施設の建設行為に特化したマネジメント業務といえる。
アレンジャー【Arranger】
証券化のプロセスにおいて資金調達者と投資家の間を取り持つ金融仲介者のこと。
エクイティ【Equity】
純資産価格、すなわち資産価値から負債を差し引いた残余の価値のこと。エクイティは、デットが享受した残余部分の収益を分配されるので、キャッシュフローの安定性には欠けるが、当該不動産の値上がり益を独占することができる。
キャッシュフロー【Cash-flow】
売上げや利益よりもお金の流れそのものを重視する考え方。「一定期間中に企業活動で得たお金から、諸経費、税金、その他の支出を差し引いた後に、企業の手元に残るお金」のこと。
サービサー【Serviser】
貸出債権の管理・回収を通して、キャッシュフローのマネジメントを行なう専門家のことで、業務内容によって、原債権の元利金の回収事務代理業を一手に担当する「マスター・サービサー」と遅延債権やデフォルト債権の管理、抵当流れになった担保不動産の管理・回収業務を専門に行なう「スペシャル・サービサー」に分類される。
デット【Debt】
社債や借入金、債務もしくはローンのことを意味する。デット投資家は、不動産から得られる収益から、まず優先して元利金の償還を受けられる。キャッシュフローは安定しているが、当該不動産の値上がり益を取ることはできない。
デューデリジェンス【Due Diligence】
「担保不動産の売却、不良債権の一括売却、証券化等のための収益還元法の活用等による債権並びに不動産の適正評価手続(デューデリジェンス)の確立」として、デューデリジェンスという言葉が定着した。米国では不動産取引で契約締結後の一定期間内に、買手が対象不動産について法律・建築・経営・環境といった多面的な角度から詳細な調査が行われている。この調査をDue Diligence
Review、調査の期間のことをDue Diligence Periodと呼ぶ。Dueは適正な・公正なの意、Diligenceは注意を払って遂行するの意。つまり「適正で万全の注意を払って遂行される審査」を意味する。「適正評価手続」と訳されているが、「公正精密審査」または「適正詳細調査」が正確といえよう。デューデリジェンスの内容は多岐にわたるが、法律上の調査、建築構造・設備の調査、経営上の調査、環境上の調査などが主なものである。これらの業務は、投資家がその分野ごとに弁護士、会計士、建築士、経営コンサルタント、不動産鑑定士等の専門家に委託して、あるいは彼等と共同で実施するものである。
ポートフォリオ【Portfolio】
投資リスクを分散するために、別々の入れ物に数種類の資産を分散させて入れること。投資運用をするポートフォリオ・マネジャーは、適時に資産の入れ替えをして最高の投資パフォーマンスを目指している。
会社型投信
投資口（株式に相当する投資単位）を発行して投資主（株式に相当）から集めた資金を規約（定款に相当）に定めた運用対象および運用方針に従って、証券投資法人から委託を受けた運用会社が、主として有価証券で運用する投資信託のこと。
格付【Rating】
企業が発行する社債や国が発行する国債の元利金が、約定通り償還されるかどうかについて、そのリスク度合いを特定の記号で表したもの。特定の記号は格付機関によって多少異なる。
組合
民法上の任意組合と商法上の匿名組合とに分類される。民法上の組合契約とは、複数の当事者が出資を行ない、共同事業を営むことを約束する契約のこと。この共同事業から生じた権利・義務は、直接当事者に帰属するため当事者レベルでの課税しかなされない。一方、匿名組合契約は、契約の片方の当事者が相手方の営業のために出資をして、その営業から生じる利益を分配することを約束する契約のこと。この場合、特に定めがない限りは、当初の出資額を超える負担を負うことはない。ただし、三者以上の当事者と契約することはできない。
時価会計
企業の持っている株式や社債、不動産などの資産を「決算期での市場価格（＝時価）」で評価するしくみのこと。従来では企業の保有する資産を「取得した当初の価格」で帳簿上に記載していたため、たとえ取得後に資産価格が大きく変動しても帳簿上では明らかにされなかったが、「時価会計」導入によって、「企業が現時点で実際にいくらの資産を持っているのか」という正確な企業財務の状況を知ることができるようになった。
収益還元法【Income Approach】
不動産の評価方法として「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の三つを定めているが、不動産の証券化では物件の評価を主に収益還元法で行なっている。収益還元法は、収益不動産を賃貸することによって、入金が予測される将来の純収益を現在価値に割り戻した金額を合計して収益価格を求める。不動産の証券化では、不動産が生み出す将来のキャッシュフローを現在の時点で投資家に分配するという発想をするため、物件の評価方法としては収益還元法を用いるのが最良である。
信託【Trust】
財産を有する者が委託者となって、信託契約によって自分以外の者に受託者として財産権の管理・処分等の行為を帰属させ、一定の目的に従って委託者本人や第三者の受益者のために受託者を使ってその財産権を管理・処分させる法律行為のこと。
信託受益権
委託者の設定した一定の目的に従い、当該財産の管理又は処分を受託者が行う行為を委託者が受ける権利のこと。信託受益権には、「自益信
託」と「他益信託」がある。「自益信託」とは、委託者に帰属し自己の財産を運用目的で設定するもので特定金銭信託やファンドトラストなどがあり、「他益信託」とは、第三者に帰属し流動化や年金給付を図る金銭債権信託や年金信託などがある。
信託受益権は原則として分割や譲渡が可能であ
るため、投資家の運用商品として活用されている。
投資利回り
投資によって得られる収益の大きさ（収益率）のことだが、計算方法は統一されているわけではない。差損益を考慮しない利回りを直接利回りといい、債権を償還まで保有することを前提として、債権の購入価格と償還価格の差額も含めて計算した利回りを最終利回りという。
不動産証券化
不動産および信託受益権を証券として発行し、投資家に販売して資金を調達する手法。
不動産投資インデックス
不動産投資を行う上で、他の金融資産とのポートフォリオ分析及び個別銘柄選択などのベンチマークとなる指標のこと。米国では「NCREIFインデックス」、英国では「IPDインデックス」、そして日本では「（財）日本不動産研究所」などで開発が試みられている。いずれのインデックスも基本的な考え方は以下の通り。
不動産投資インデックス（総合収益率）＝（実質賃料純収益＋（年末価値−年初価値）／年初価値。
不動産特定共同事業
当局によって許可された不動産会社が事業主体となって複数の投資家から出資を募り、不動産賃貸事業等に共同投資する事業のこと。不動産会社と投資家との共同事業の形をとるためシンジケーションと呼ばれる投資形態となる。
マスターリース【Master Lease】
不動産賃貸借の契約形態のひとつ。オリジネーター（資産の所有者または企業）が所有権を信託譲渡した信託銀行より、自ら賃借人として新たに
賃借すること。この場合の、オリジネーターと信託銀行との間のリース契約をマスターリースと呼ぶ。
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