用語・法令集(不動産（賃貸借）取引用語) ｜貸事務所・賃貸事務所・賃貸オフィスの三幸エステート

HOME > オフィス移転ガイド > 用語・法令集 > 不動産（賃貸借）取引用語

賃貸借契約関連の用語	不動産登記簿関連の用語	契約・法律関連の用語	取引・手続き関連の用語
その他の不動産関連用語	近年に改定されたオフィスビルに関係する法令		不動産金融・投資用語

公示地価
地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月下旬に公表する1月1日時点の全国の都市計画区域内の標準地1平方メートルあたり価格。調査方法は、1地点につき2人以上の不動産鑑定士に鑑定評価を求め、鑑定結果を審査。地点や地域間のバランスなどの調整を行い判定する。
この調査により、一般の土地の取引価格に対する指標、公共用地に対する適正な取得価格の算定、国土利用計画に基づく土地取引の届出制における価格算定などの判断規準とされる。
そのほか、公示地価と並ぶ公的な地価評価としては都道府県の基準地価、総務省の固定資産税評価、国税庁の路線価などがある。

コンバージョン【Conversion】
建物の使用用途の変更を意味する。日本ではオフィスビルの過剰供給に伴い、集合住宅に転用することが注目を集めている。

サブリース【Sublease】
賃借人が第三者に転貸すること。

スケルトン賃貸方式
日本では、飲食店や物販店舗用途の建物を賃貸する場合、最終使用者に引き渡される手法として「スケルトン貸し」が普及している。目的は、どのような用途（例えば店舗等）に使うのかにより、内装や設備の装備を容易にするためである。よって建物を新築する場合、完了検査までに全ての店舗が決定していない場合、仕上がった部分から使用開始が可能な仮使用承認制度が活用されているケースが多い。従来このような店舗に限られていたスケルトン貸しの手法が、その目的とする建物内装の自由度に着目して、分譲マンションや賃貸オフィスにまで広がりつつある。分譲マンションの分野では、購入者に間取りや内装の自由度を与えることが商品価値となりつつある。賃貸住宅では、間取りや内装を標準化する方が、入居者確保が容易であり、賃貸借期間との関係でもスケルトン貸しのニーズは低い。一方、賃貸オフィスビルの分野では、標準内装で仕上げられた部分を、受付や応接、会議室、役員室、リフレッシュコーナーやカフェテリアなど事務室以外の用途に使われるスペースの内装やりなおし工事が頻繁に行われている。一度も使われないまま捨てられる資材の問題や、内装の自由度向上による個性的なオフィスづくりなどのニーズもあり、米国の賃貸オフィスでは「コア＆シェル」貸し（スケルトン貸し）が基本となっている。日本でもビルの構造と設備や内装など寿命や利用目的の異なる部分を分離して設計することで、最終用途のニーズに対応しやすく、また将来の用途変更をも容易にするということでスケルトン貸し方式が注目されている。
実例として「クオータースケルトン貸し」という名称で、オフィス内装の一部分が未仕上げのまま入居者に引き渡される方法が登場しており、廃棄物削減や内装自由度の向上、内装施工時間の短縮など高い評価を得ている。また、新築ビルが完成する早い段階で成約した入居者には、ビル本体工事と同時施工で内装仕様など要望を取り入れるケースも多い。既存ビルでも原状回復費用を金銭精算しておき、原状回復工事と入居工事を同時施工させるなど、時間とコスト削減に対する意識が高まっている。

セットバック【Setback】
道路幅員の確保や斜線制限対策のために建築物の外壁を敷地境界線などから後退させて建てること。

専属媒介契約
宅地建物の売買、交換の媒介（代理含）に関する宅建業者と依頼者の契約のこと。有効期間は3ヶ月以内とし、業者は2週間に1回以上依頼者に業務報告が義務づけられ、契約締結日から7日以内に指定流通機構に登録する義務を負う。また、業者が探した相手以外のものと契約することができない特約をつけたものを専属専任媒介契約といい、その場合、1週間に1回以上の報告が義務づけられ、契約締結日から5日以内に指定流通機構に登録する義務を負う。

大規模小売店舗立地法
平成10年に制定され、平成12年6月から施行されている。「大規模小売店舗の立地に関し、その周辺の生活環境の保持のため、大規模小売店舗を設置する者により、その施設の配置および運営方法について適正な配慮がなされることを確保することで、小売業の健全な発達を図り、国民経済および地域社会の健全な発展ならびに国民生活の向上に寄与すること」が目的。施設が立地することによる環境への影響を審査基準としている点が、これまでの大店法と大きく違う。審査対象は、「駐車・駐輪場」「交通安全」「騒音・排気ガス」「廃棄物」などで、対象となる店舗の基準面積は、1,000m²超である。

用途規制

根抵当権
継続的な取引関係から生ずる多数の債権を、将来の決算期においてあらかじめ定めた一定の限度額まで担保することを目的とした抵当権。被担保債権の範囲、債務者および限度額は必ず定めなければならず、設定契約の内容の変更は、登記をしなければ効力を生じない。

レインズ（不動産情報流通システム）【Real Estate Information Network System】
リアル・エステート・インフォメーション・ネットワーク・システム（不動産情報流通システム）の略。指定流通機構のコンピュータと会員業者に設置された端末機がオンラインで結ばれており、希望する物件情報を随時取り出すことができる。

新耐震設計基準
1981年6月に宮城県沖地震での経験をふまえて、建築基準法施行令が大改正された。これが通称「新耐震設計基準」といわれる。建築確認は新耐震設計基準によらねばならなく、これ以降の建物を新耐震ビルと呼ぶ場合もある。震度6程度の地震が起きても、倒壊を防ぎ、圧死者を出さないことを目標としている。具体的には、コンクリートの柱の中に、補強する鉄筋の間隔を短くして入れるなどして、建物の「骨組み」の崩壊を防ぎ、人命を守る考え方がベースとなっている。

避難安全検証法
2000年の建築基準法の改正にあたり、建築物の避難安全に関して従来の仕様規定に加え、新たに性能規定が追加された。これまでは法令で定められた一律の仕様規定であったが、この法により安全面を検証し一定の性能を満たせば、材料や設備、構造など自由度を確保した設計の採用が可能となった。避難規定には、従来の仕様規定である「ルートA」と新たに追加された性能規定｢ルートB」｢ルートC」の3つの種類がある。「ルートA」は、一律に定められた従来の仕様規定に合致した方法で、地方自治体の建築主事が確認を行なう。「ルートB」は、政令や告示で定められた計算式によって安全性を検証する方法で、「階避難安全検証法」と「全館避難安全検証法」の2つに分類される。「階避難安全検証法」とは、火災が発生した場合、その階のすべての人が直通階段まで避難を完成するまでに、煙やガスが避難上支障のある高さまで降下しないことを検証するものである。一方の「全館避難安全検証法」とは、火災が発生した場合、在館者のすべての人が、地上までの避難を完了する間に、煙やガスが避難上支障のある高さまで降下しないことを検証する。「ルートA」同様に建築主事が確認を行なう。
「ルートC」は、告示で定められた計算式を用いずに避難安全性能を証明する方法。具体的には、コンピュータを使っていくつものシミュレーションを行なう、避難時の行動を予測し安全性を検証するなど。「ルートC」に関しては、建築主事の確認だけでなく、国土交通大臣の認定が必要になる。

避難安全検証法のメリット

従来、建築基準法の防災に関する規定は、詳細に仕様が規定されており、決められた基準に沿って設計が必要だったが、同法によって避難安全が確認できた場合は、一部の排煙口や防煙垂壁などの排煙設備が不要となるため、工事費や管理費の削減が可能になる。それに併せて、外観や内装の制限が緩和されるため、設計プランの自由度が高まるといったメリットがある。

抵当権
(1)抵当権の効力が及ぶ目的物の範囲
改正前の民法では、抵当権の効力は、原則として抵当不動産の果実に及ばず、例外として抵当不動産の差し押さえ後にのみ及ぶとされていた。しかも、この果実は、天然果実のみをさし、法定果実（例：家賃収入）を含まないと解されてきた。
改正により、抵当権の効力は、抵当権で担保されている債権について債務不履行があったときは、その不履行後に生じた果実（法定果実を含む）に及ぶこととなった。これにより、債務不履行があった場合、抵当不動産の占有を設定者から裁判所が選任した管理人に移し、抵当不動産の収益（例：賃貸料）から抵当権者が弁済を受けることが可能になった（担保不動産収益執行制度）。
(2)抵当権消滅請求
改正前は、抵当不動産の第三取得者が、抵当権者に一定の金銭を提供して、抵当権を消滅させる滌除（てきじょ）という制度があった。改正法は、この制度の名称を「抵当権消滅請求」と改め、内容も簡素化した。
抵当不動産を取得した第三取得者は、その代価または一定の金銭を抵当権者に提供して、抵当権消滅の請求をすることができる。この請求は、抵当権の実行としての差押さえの効力発生前にのみ可能である。
抵当権者が、第三取得者の提供額に不満のあるときは、抵当不動産を競売してその競売金から債権の回収を図ることになる。抵当権者は、第三取得者から抵当権消滅請求を受けた後2ヶ月以内に競売の申し立てをしないときは、第三取得者の提供額を承諾したものとみなされる。抵当権者が第三取得者の提供額を承諾し、かつ第三取得者がその承諾を得た金額を払い渡し、またはこれを供託したときに、抵当権は消滅する。
(3)一括競売
旧法では、更地に抵当権を設定後、その設定者が抵当地に建物を築造したときは、抵当権者は、土地と建物を共に競売することができた。改正法では、更地に抵当権設定後、設定者以外の者が抵当地に建物を築造した場合も、一括競売ができることとなった。
ただし、その建物の所有者が抵当地の占有について抵当権者に対抗することができる権利を有する場合には、一括競売を行うことはできない。すなわち、Aの更地にBの抵当権が設定された後に、Aがこの土地をCに賃貸してCが賃借権の登記を備え、かつCが抵当権者全員の同意を得てCの賃借権が先順位の抵当権に優先する旨の同意の登記を経たときは、もはやBは一括競売することができない。
(4)短期賃借権の保護の廃止
改正前の民法では、短期賃貸借権（山林10年、土地5年、建物3年以下）は、抵当権の登記後に登記したものであっても、抵当権者に対抗でき、抵当権の実行としての競売がなされても、当該期間は賃借し続けることができた。改正法により、この短期賃貸借権の保護制度は廃止された。
短期賃貸借権制度が廃止された代わりに、新しい賃貸借制度が創設された。すなわち、抵当権設定登記に後れる賃借権であっても、その設定についての登記がなされ、かつ、その登記前に登記したすべての抵当権者の同意を得て、その同意についても登記したときは（前掲(3)参照）、賃借権者は、当該抵当権者及び競売における買受人に対抗できるようになった。この同意の登記後に、抵当権者が抵当権を実行して競売がなされた場合、買受人は、賃借権の負担のついた物件を買い受けることになる。
(5)建物使用者の保護
短期賃借権制度の廃止により、抵当権に遅れる賃借権は、その期間の長短に関わらず、同意の登記等がない限り、抵当権者と競売における買受人に対抗することができなくなった。その代わりに、建物の賃借権に限り、一定期間内に限り賃借人が保護されることとなった。すなわち、抵当権者に対抗できない賃貸借により抵当権の目的たる建物を使用収益するものであって、下記の1.または2.の要件に該当する建物使用者は、建物の競売があっても、買受人の買受のときから6ヶ月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡さなくてもよいことになった（建物明渡猶予期間）。
1.手続きの開始前から当該建物の使用収益を行っている者
2.制管理または担保不動産収益執行により、当該建物の管理人が競売手続きの開始後に行った賃貸借によってその建物の使用収益を行う者。
建物使用者は、6ヶ月間はその建物を買受人に引き渡さなくてもよい。しかし、その間の建物使用料は、買受人に支払う必要がある。この支払いを怠る建物使用者に対しては、買受人は、買受の時から建物の使用の対価について、相当の期間を定めて１ヶ月以上の支払いを催告することができる。その相当の期間内に支払いがないときは、明渡猶予期間は終了する。

都市計画法
「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律等の一部を改正する法律」の施行に伴い、都市計画法と建築基準法の一部が改正された。
(1)特定防災街区整備地区
都市計画法上の地域地区（例：美観地区）に、特定防災街区整備地区が追加された。この地区は、防災地域または準防火地域内の一定の区域に定められる。
(2)防災街区整備事業
一定の区域を総合的な計画に基づいて開発する市街地開発事業（例：土地区画整理事業）に、防災街区整備事業が追加された。
(3)開発行為の許可
開発行為とは、建築物の建築または特定工作物（例：コンクリート工場）の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更である。開発行為を行う場合は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、開発許可を不要とする開発行為もある。（例：土地区画整理事業の施行として行う開発行為）。この許可不要な開発行為に防災街区整備事業内の施行として行う開発行為が追加された。

建築基準法【Building Code】
(1)特定防災街区整備地区内の制限
防災機能を確保するため、特定防災街区整備地区内の建築物等については、次の規制がある。
1.建築物は原則として、耐火建築物または準耐火建築物とする。
2.建築物を当該地区の内外に渡って建築する場合は、その建築物の全部について上記1.の規定を適用する。
3.建築物の敷地面積は、当該地区に関する都市計画に定められた最低限度以上（例：150㎡以上）とする。
(2)地方公共団体は、交通上、安全上、防火上または衛生上必要があると認めるときは、その敷地が4m未満の幅員の道路にのみ接する建築物に対して、条例でその敷地、構造、建築設備または用途に関して必要な制限を付加することができる。法改正により創設された制度である。
(3)シックハウス対策
シックハウス症候群とは、シロアリ駆除剤として使われるクロルピリホスや、合板や接着剤などから出るホルムアルデヒト（この水溶液がホルマリン）などの化学物質の発散が原因で引き起こされる健康障害である。改正法により化学物質に対する規制が制定された。
クロルピリホスは使用禁止となり、ホルムアルデヒトは一定面積以上の使用を制限されることとなった。また、マンションなど気密性の高い住宅では、化学物質を換気扇で屋外に排出するために、換気設備の設置が義務づけられた。

札幌 | 仙台 | 名古屋 | 大阪 | 福岡