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不動産（賃貸借）取引用語
契約・法律関連の用語
- 契約期間（従来型契約と定期借家契約）
- ＜正当事由制度による従来型の契約のケース＞
一般的に2年間の賃貸借期間が契約書に記載されるケースが多いが、欧米のような自由な契約に基づく約束期限（明渡し期日）としての期限ではなく、更新される点が日本の大きな特長といえる。
2年という契約期間が慣習化された背景は、賃借人の意志で事実上契約が更新できる日本の借地借家法の正当事由制度（貸主からは事実上契約終了ができない借地借家法第28条）がオフィスビルなどの事業用建物の賃貸借にも適用されているため、契約更新（事実上形式的ではあるが）期間をできるだけ短くすることで賃料交渉（市場賃料）の機会を2年毎に求めたという説が有力視されている。 - ＜定期借家による契約のケース＞
1999年12月借地借家法の一部が改正されて「定期建物賃貸借法」が、2000年3月1日から施行され、正当事由制度との選択性となった。
上記の正当事由制度による契約との違いは、正当事由（借地借家法28条）が排除されたことで契約満了時には一旦契約は終了する。従来の「契約更新」に相当する行為は、当事者の合意による「再契約」となる。また、賃料の増減額について特約（物価指数に基づく賃料改定など）を結んだときに借賃増減額（借地借家法32条）が適用されないなど、欧米型の自由な契約が選択できるようになった。 - ＜1年未満及び20年以上の契約＞
定期借家契約によるときは、借地借家法29条（1年未満は期間の定めがない契約とする）が適用除外になり1年未満も可能となった。
正当事由制度によるときは、従来通り借地借家法29条が適用される。
1999年12月の借地借家法の一部改正に併せて、正当事由制度契約及び定期借家契約に拘わらず全ての建物の賃貸借に、民法604条（20年以上の契約は20年に短縮）が適用除外となり、20年以上の契約期間を設定することが可能（2000年3月1日施行）となった。
注意：定期借家法に関して、住宅用途や手続きなどに関するさまざまな制約があるので、専門家に相談することをすすめる。
- 定期借家法
(関連説明は「賃貸借契約用語」を参照）
1999年12月「良質な賃貸住宅等の供給に関する特別措置法」が成立し、借地借家法の一部が改正されて「定期建物賃貸借法」が2000年3月1日から施行された。従来の正当事由制度との選択性となり、また、既存契約には適用されない。定期借家法の骨子は、「新規契約のみ契約内容で定めた期限の到来により確定的に契約が終了する」と「当事者が合意する限り、完全な自由契約とする」とされており、全体像を把握するには、以下に示す7つのポイントがわかりやすい。- 公正証書などの書面（賃貸借契約書も可）による契約が必要
- 更新がない旨の書面を交付などこの説明がないときは無効となる（契約書以外の別途様式で必ず賃借人に交付）
- 期間満了（終了）の通知（内容証明郵便など）は、1年前から6ヵ月前までにしなければ、契約を終了させることができない。（通知期間経過後は、通知から6ヵ月後に終了する）※1
- 1年未満の契約も可能（法第29条の適用除外）
- 経過処置として当分の間、住宅用途の賃貸借は、正当事由制度契約からの変更などは一切できない（ただし、オフィスなど住宅以外は合意による解約後、新たに定期借家契約を締結することは可能）
- 賃料の改定に関する特約が有効に（法第32条借賃増減額請求権の適用除外）
- 200 m2未満の住宅（自宅）用途では、転勤、療養、介護などやむを得ない事情によるときは、解約の申し入れから1ヵ月後に終了する。※2
- ※1 満了後は、再（新規）契約が合意された場合、入居継続が可能（事前に再契約の予約も可能）
- ※2 上記の住宅以外においては、期間内解約に関する特約を結ぶことで途中解約が可能となる。（民法第618条：賃貸借契約用語解説6．契約期間中の途中解約参照）
- 契約期間中の途中解約
- 期間の定めがある契約（一般に行われている殆どの契約行為）は、民法618条により「途中解約の特約」があるときのみ、契約期間中の解約が可能とされている。一般的には「6ヵ月前の予告」で解約できる条項が盛り込まれているため、「途中解約をする権利」が法的に認められていると誤解されている場合が多い。よって、正当事由制度契約及び定期借家契約に拘わらず、「期間内解約の特約」が記載されていない限り、途中解約はできないことになるので注意が必要。
